又到了五月这段被业内人士誉为买房黄金期的时间了，但是对于大多数购房者来说，越来越多的够房名词也困扰着他们。本刊也接到很多读者来信和电话咨询，对到底什么是“套型面积”？什么是“建筑面积”？等等，它们之间到底有什么样的区别？在买房的时候应该注意哪些问题？该如何避免纠纷问题？他们迫切需要了解他们在购房当中要知道的专有名词。　　
　　本期“置业参谋”，《盛邦HOUSE》特意制作了关于“购房知识”的系列专题，推出房屋“面积”的名词解释跟案例分析，为购房者在购房中应该注意的事项做详细的解答，希望在购房过程中会有所帮助。
№1：套型建筑面积
套型建筑面积是设计规范技术层面的概念，套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数，不包括阳台在内。根据一般的测算，套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米，也就是说，90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积。
案例分析
　　一个房产项目竟被447个业主告上法院,索赔达5000万元。这是浙江省商品房买卖纠纷官司中，迄今原告人数最多、索赔额最高的一起。
　　据悉，宁波市中级人民法院对宁波华泰星城业主诉宁波华泰股份有限公司（下称“宁波华泰”）商品房销售侵权案作出一审判决，全体华泰星城业主获赔475万余元。
　　华泰星城小区位于宁波市鄞州区。2002年8月，宁波华泰通过招标得到该地块的国有土地使用权。其建设工程规划许可证确定各项建设指标为：总建筑面积11.195万平方米，小区容积率1.4，建筑密度29%，绿化率33%。
　　但交付使用后，华泰星城业主认为小区容积率及绿化率不符合相关约定。去年11月，447户业主交涉无效后，状告开发商侵权，并索赔5000万元。原告代理人浙江京衡律师事务所主任陈有西律师表示，这是浙江省迄今原告最多的业主维权案。
　　在庭审中，双方争论的焦点集中在“总建筑面积和容积率变更”及“绿地和房产没有墙根、护坡，虚假植绿”问题。原告律师认为，华泰星城实际建筑面积达13.8757万平方米,“绿地面积也不够，根据鄞州区建设局出具的《绿化建设项目竣工验收意见单》，小区绿地面积实际为25150平方米，绿地率实际为31.3％。”
　　宁波华泰承认，实际总建筑面积和容积率确实与规划审批不符合，但认为建筑面积仅超了1119平方米，而不是业主所说的2.68万多平方米、小区容积率为1.7。此外，宁波华泰认为，小区总绿化面积实际上没有减少。
　　就双方在面积计算上的分歧，记者注意到，其中一个关键原因是，业主认为按国家标准和建设部规定，高度达到2.2米的建筑应计入总建筑面积，并计入容积率。而华泰星城的地下室、停车库高度均超过2.2米，因此，业主认为这些均应计入总建筑面积和容积率。而宁波华泰认为，1999年7月1日起实施的《宁波市城市规划管理技术规定》明确：地下室、停车库等附属设施的面积可不计入容积率。
　　判决中，法院对被告超建26800多平方米的事实证据予以确认，但同时称，按地方计算标准，可理解为只超建了3178．01平方米。法院同时认定被告减少绿地1404平方米。经折算，被告这两个违约项合计应多买土地5.51亩，按地价计算，应向原告赔偿475万多元，于是作出上述判决。
　　不过，华泰星城业主对法院判决并不满意。陈有西律师说，如果按照国家标准和建设部规定来测算总建筑面积，原告要求获得5000万元违约赔偿额是完全正确的，“在事实认定上，原告取得了完全胜利，但法律适用上的错误则是明显的。”
　　舆论认为，这一案件所涉及的地下车库是否应计入建筑面积、绿地面积如何计算等矛盾焦点，是目前房地产纠纷中普遍存在的问题，具有典型意义。

№2：套内使用面积
所谓“套内使用面积”，就是人们常说的“使用面积”、“实用面积”，它以水平投影面积计算。按照建设部《住宅建筑设计规范》的规定，套内使用面积的计算按房屋是否为住宅适用不同的计算规范。其中，住宅的套内使用面积的计算方法为：①套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积的总和；②跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；③不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；④内墙面装修厚度均计入使用面积。住宅之外的其他建筑或专有建筑套内使用面积的计算可参照住宅或按专用建筑设计规范的规定进行。
案例分析
　　一度被称为“都市官邸”的明星楼盘万泉新新家园竟被业主发现：开发商通过篡改工程图纸和瞒报规划，共向业主非法分摊了5000多平方米的建筑面积，从中牟取几千万元不义之财。面对这一让人难以相信的黑洞，50多名业主联名向海淀区人民检察院进行实名举报。
　　难以置信的结果
　　2002年4月2日，万泉新新家园的业主召开了依法维权的新闻发布会。向新闻界透露了他们半年来的调查结果，从而揭开开发商“做鬼”实测面积的惊人黑幕。
　　业主们指出，开发商在将5000多平方米的建筑面积违规销售后，还出租给业主“二次挣钱”。根据海淀区房地局测绘队提供的《商品房销售面积明细表》和《北京市房屋登记表》，在测绘队的实测结论中，至少有5837.93平方米的地下室被列入了销售建筑面积，并分摊给每位业主。
　　而根据北京市房屋土地管理局京房地权字（1998）第1285号文件的规定，作为仓库的储藏室和机动车车库所占用的建筑面积不应该计入销售建筑面积分摊给每位业主。开发商在将这部分面积以分摊的方式销售给业主的同时，还把这部分面积单独出租或出售给业主。也就是说，同一块地方，既分摊又出租，赚了两次钱。律师指出，这种行为是典型的欺诈行为，而测绘队的实测结论则是这种欺诈行为得以实现的重要原因。
　　黑洞背后是什么
　　今年3月，业主们从北京市建筑档案馆查阅到万泉新新家园一期竣工图纸。请有关专家精心计算后，发现总建筑面积为54285.90平方米，而实测面积为71512.97平方米，二者相差约1.7万平方米。对这种情况，业主张先生分析，“这只有两种可能：一是开发商在报送政府审批机关的图纸上篡改数据，骗取政府批文；另外是测绘队的实测错误，将面积虚增1.7万平方米”。