根据国土资源部、国家工商总局通知，新版土地出让合同从7月1日起启用。新版土地出让合同对项目开发时间、开发套数、容积率上下限等均作出了明确要求。业界认为，这将给楼市带来深远影响。新合同文本的执行，给新乡楼市留下了一些悬念，这些也许会改变新乡楼市的格局，对老百姓买房也会产生一定影响。因此，《盛邦HOUSE》特邀请了几位业内人士来解答这些悬念，以期给买房者一个明朗的新乡楼市。

　　嘉宾简介：

　　聂楠：新乡日报《新乡地产》、平原晚报《第一楼市》主编，地产策划人，曾经参与过昆明“米兰国际”、“米兰阳光”、“云南楚雄商业城”、遵义“桃溪河畔别墅”等项目的销售、营销、招商工作。
　　赵劲虎：新乡市电视台《新乡房产报道》制片人。
　　许焕文：新乡市惠和营销销售总监。
　　郭  玮：博远·龙郡销售总监。

　　一、限定开发时间

    关键词：3年
　　新规定：合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。
　　根据新版土地出让合同，楼盘在限定时间内不能竣工，开发商就属于违约。有了合同的约束，开发商不仅在买地前要考虑地价成本，还要顾虑是否能投入后续资金，如期完成开发。

　　《盛邦HOUSE》问：开发时间限定3年，会否形成一段时期面市的房子增多，市场竞争激烈，从而引发各楼盘的竞相打折、降价？

　　聂楠：房地产作为大宗商品，有属于它自己的商业属性。完全按照计划经济的调控方式进行调节房价的方法是不符合市场规律的，也违背了商品供求原则，所以通过土地出让合同来限定开发商的开发年限，有些形而上学。市场供求条件好，开发商自然会大量圈地，迅速开发；开发条件不好，市场环境不适合，开发商也会根据市场状况调整项目的开发周期，缩短开发阵线。这是市场所赋予的，行政手段过于刚性，远远无法达到理想的效果。而真正能产生的后果，则是迫使被套牢的中小房地产开发商尽快跳水，被迫降价，进而导致无序竞争和价格竞争。而价格格局的打破将导致房地产产品质量和房地产开发商信誉的直接下降，直至将实力雄厚的房地产开发商拖下水。所以说，所有违背市场规律的做法都是欠妥的，想必政府对这些后果都是有过预料的，且会对合同的执行有一定的灵活性和适时调整性。

　　赵劲虎：短期来说不会对新乡楼市产生太大影响，因为就目前来说，新乡在建项目和已经拿到土地的开发项目量已经不少，能基本满足新乡四五年的需求。这项政策的出台直接引发各楼盘的竞相打折、降价可能性不大，我倒宁愿相信供应量的过大会造成市场的这种表现。

　　许焕文：为了缩短土地开发周期，新版土地出让合同根据房地产开发建设周期一般为2-3年的实际情况，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。结合我公司08年度中期市场预测分析，下半年新开工项目、在建未推盘项目、已开盘未消化项目与经济适用房体量已达近百万平米，市场竞争的确激烈。开发商在前期市场必须要作到对项目入市价格心中有数，销售回款速度与回款关乎发展商的命脉，房价会有些许倾斜。简而言之，价格理性回归市场，平稳过度，逐渐走向成熟。至于价格的大幅波动则不现实，开发成本的急剧提升，不会导致赔本出售。

　　郭玮：关于同一时期面市的房子增多是否引发楼盘打折、降价,我想这个问题主要还是应该从该区域的整体市场的实际运行情况来看。大家都知道，影响价格走势的关键是供求关系。在市场呈上升势头时,无论是年开发量还是销售量都是相当惊人的。目前新乡市房产的整体上市量已达470万平方米，但并没有出现大量的打折降价现象，而且还是稳中有升。从另一方面来说,限定开发时间其实对于整个市场是一个好事, 对开发商也是件好事,有利于开发企业的优胜劣汰。市场是瞬息万变的,一个项目一定要有相当的前瞻性,开发周期越长则风险系数就越高。
　　
　　二、套数写进合同

    关键词：套数
    新规定：合同不仅约定套型建筑面积90平方米以下住房面积占总面积的比例，同时新增条款，写明根据规划、建设管理部门确定的规划建设条件，住宅建设总套数不少于多少套，其中90平方米以下住房套数不少于多少套。
　　因考虑到房子总价的问题，面积在90平方米以下的中小住宅日益受到购房者的关注。目前，新乡不少楼盘销售得较快的户型就是中小户型。
    然而，相比之下开发商更喜欢盖大户型的房子。有的楼盘卖出一定比例的中小户型房子后，就采取种种手段，增加楼盘大户型房子的套数。

　　《盛邦HOUSE》问：做什么样的产品是由市场决定的，把中小户型房子套数写进合同，就能切实满足普通百姓的购房需求吗？

　　聂楠：针对新乡的市场状况，我们曾经做过精细的市场调查，其中二次置业者所占比例较大。这部分客群经济实力雄厚，他们大多有一套以上的住房，更换住房的目的主要是改善居住条件。所以，房地产开发商做大户型、大开间的房子，恰恰满足了新乡的市场需求。约定房型的大小有“一刀切”的嫌疑，并非将房型的大小约定了就是体恤民生，也并非是不约定房型的大小就是放纵市场，放纵房地产开发商，因为这些都需要根据供需来定。曾经有业内人士说，在新乡，房价平方米再降800元，户型设定在100平方米，买不起房子的人也依然买不起。归根结底，市场是一切应用的准绳，即使是将中小户型房子套数写进合同，也依然不能解决所谓的问题。

　　赵劲虎：对于新乡市场来说，130平米左右的三室两厅的房